Estándar DevOS
Criterios para evaluar un proyecto inmobiliario: el Estándar DevOS
Es el criterio profesional con el que nuestro equipo revisa su proyecto antes de que usted lo presente al banco. Le dice qué cumple, qué queda ajustado y qué no cumple, y por qué.
Una pregunta de fondo
¿El proyecto puede terminar la obra y devolver el crédito con sus propias ventas, aunque las cosas salgan peor de lo previsto?
Es nuestro criterio propio, pensado para cómo se construye y se vende en Santa Cruz. No es una norma oficial ni bancaria, y cada entidad financiera aplica los suyos. Nos sirve para anticipar las preguntas que suele hacer un analista de riesgos.
Cinco capítulos, un informe
Leemos su proyecto como un informe: un capítulo por tema, cada uno con su motivo.
Cap. 01 / 05
Caja mes a mes
Si al proyecto le alcanza el dinero en cada mes de obra, no solo al final. Buscamos el mes más justo y de dónde sale el dinero.
Cap. 02 / 05
Capital propio
Cuánto pone usted, en qué forma y en qué momento. Y si está documentado, porque el banco suele pedirlo por escrito.
Cap. 03 / 05
Preventas
Cuáles son firmes, con contrato y cuota inicial cobrada, y si el ritmo de ventas es realista para la zona.
Cap. 04 / 05
Costos con respaldo
Un presupuesto con cotizaciones detrás, sin olvidar indirectos, imprevistos, comercialización e intereses.
Cap. 05 / 05
Escenarios de estrés
Qué pasa si vende más barato o más lento, si la obra cuesta más o dura más, o si se mueve el dólar.
Edificio Ejemplo: caja de un proyecto ficticio mes a mes
Pruebe el semáforo con un edificio de ejemplo. Un proyecto que solo funciona si todo sale bien es un proyecto frágil.
Ejemplo ilustrativo con datos y cortes ficticios. No es nuestro análisis ni los umbrales del Estándar DevOS, y no dice nada sobre su proyecto ni sobre la decisión de ningún banco.
Ejemplo: cumple
En este ejemplo ficticio, la caja aguanta todos los meses y le queda colchón.
Así se ve el edificio de ejemplo si todo sale como está previsto. Mueva un mando para ver qué pasa si algo sale peor.
Mes más justo: mes 18 · USD 500.000
| Escenario | Semáforo del ejemplo | Mes más justo | Caja en ese mes |
|---|---|---|---|
| Como está previstoSin contratiempos. | Ejemplo: cumple | Mes 18 | USD 500.000 |
| Con un contratiempoLa obra tarda tres meses más. | Ejemplo: ajustado | Mes 21 | USD 50.000 |
| Con todo en contraVende más barato, la obra se atrasa, la preventa es más baja y el dólar sube. | Ejemplo: no cumple | Mes 21 | USD −1.340.000 |
Ejemplo: cumple
En este ejemplo ficticio, la caja aguanta todos los meses y le queda colchón.
Ejemplo: ajustado
En este ejemplo ficticio, la caja aguanta, pero el colchón se queda corto en algún mes.
Ejemplo: no cumple
En este ejemplo ficticio, hay meses en que falta dinero: el plan de caja tendría que cambiar.
Así se ve el edificio de ejemplo si todo sale como está previsto. Mueva un mando para ver qué pasa si algo sale peor.
Lo que más pesa ahora es el precio de venta.
Lo que más pesa ahora es el retraso de la obra.
Lo que más pesa ahora es la preventa: falta dinero mientras se construye.
Lo que más pesa ahora es el tipo de cambio.
Cuando varias cosas salen mal a la vez, la caja sufre más que con cada una por separado.
Volvimos al escenario previsto del ejemplo.
Mes más justo
Cómo se lee el semáforo
| Estado | Qué significa |
|---|---|
| ✔ Cumple | Dentro del criterio DevOS, con margen. No indica cómo lo valorará la entidad, que aplica sus propios criterios. |
| ▲ Ajustado | Dentro del criterio, pero con poco margen o con un dato por confirmar. Le decimos qué lo mejoraría. |
| ■ No cumple | Fuera del criterio. Le explicamos el motivo y qué habría que cambiar. Nunca decimos «inviable» a secas. |
Cada número con su origen
Primero va la conclusión, en una a tres frases. Después, los números que la explican.
Junto a cada dato verá de dónde viene: si lo dio usted, si es un supuesto de referencia para Santa Cruz, si ya lo validó nuestro equipo o si sigue pendiente. Si usted no sabe un dato, no lo inventamos: usamos un supuesto, lo marcamos como punto abierto y probamos qué pasa si se mueve. No publicamos ninguna cifra sin comprobarla.
Lo que no es
- No es una aprobación del banco ni un anticipo de su evaluación. La decisión de financiar es solo de cada entidad financiera.
- No es una norma oficial, regulatoria ni bancaria de ningún país, ni la avala ningún organismo.
- No es una garantía de crédito, de condiciones ni de rentabilidad.
- No es un avalúo, una auditoría ni una calificación de riesgo.
- No sustituye la evaluación que hace el banco: le ayuda a llegar preparado.
Términos que conviene conocer
- Caja del proyectoTotal de dinero que el proyecto o su sociedad tiene en sus cuentas en una fecha, antes de descontar reservas, restricciones del banco o saldos mínimos.
- Pico de aporte propio (peak equity)Es la mayor cantidad de dinero propio que el promotor tiene metida en el proyecto al mismo tiempo, en el peor momento antes de empezar a recuperarla.
- Aporte propio del promotorEs el dinero que el promotor pone en riesgo en el proyecto. Puede referirse a lo comprometido, lo ya aportado o lo expuesto hoy, y no son la misma cifra.
- PreventaVenta o compromiso de compra cerrado antes de un hito del proyecto, como el inicio o el fin de obra. Su valor depende de lo firme que sea el contrato.
- Imprevistos (contingencia)Monto que se reserva en el presupuesto para cubrir riesgos e incertidumbres de la obra. Es una protección, no un gasto seguro ni dinero libre en caja.
- Brecha cambiariaEs la diferencia entre dos tipos de cambio, normalmente el de mercado y el oficial. Un porcentaje de brecha solo sirve si se dice sobre qué tipo se mide.
- Hipótesis de estrésSupuesto deliberadamente desfavorable que se usa para probar si el proyecto aguanta. No es lo que se espera que ocurra, sino una prueba de resistencia.
- Análisis de sensibilidadPrueba que cambia una o pocas variables, como el precio o el costo, para ver cuánto se mueven los resultados. Muestra palancas, no probabilidades.
Lecturas recomendadas
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