Glosario
Análisis de sensibilidad
Prueba que cambia una o pocas variables, como el precio o el costo, para ver cuánto se mueven los resultados. Muestra palancas, no probabilidades.
También se busca como: sensitivity, sensitivity analysis, sensibilidad, tabla de sensibilidad.
Qué es
La sensibilidad responde a la pregunta «¿qué pasa si…?» para una variable concreta: si el precio baja un 5 % o un 10 %, si la obra se encarece, si las ventas se retrasan. Se mantiene todo lo demás igual y se observa el efecto en el margen, la caja o la deuda. Sirve para encontrar las variables que más pesan y el punto en el que el proyecto deja de funcionar.
Por qué lo mira el banco
Le dice dónde está el riesgo de verdad. Si un pequeño cambio en el precio de venta borra el margen, el banco pedirá más preventa o más aporte propio.
Un ejemplo
Por ejemplo (cifras ilustrativas), en un edificio de 40 departamentos con un margen de USD 900.000, bajar el precio un 5 % reduce el margen a USD 660.000, y subir el costo de obra un 5 % lo deja en USD 700.000. En este proyecto, el precio pesa más que el costo.
Error habitual
Cambiar el precio y, sin darse cuenta, alterar también el ritmo de ventas o los impuestos, y seguir llamándolo sensibilidad a una sola variable.
Términos relacionados
- EscenarioConjunto coherente de hipótesis (precios, costos, ritmo de ventas, tasas) que se evalúan juntas frente a un caso base. No es cambiar un solo dato.
- Hipótesis de estrésSupuesto deliberadamente desfavorable que se usa para probar si el proyecto aguanta. No es lo que se espera que ocurra, sino una prueba de resistencia.
- Punto de equilibrioValor de una variable, como el precio por m² o el ritmo de ventas, en el que el proyecto llega justo a una meta: utilidad cero o cumplir un covenant.
Artículos que lo explican
Riesgo
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Análisis de sensibilidad de un proyecto inmobiliario: qué variables pesan más, cómo armar escenarios de estrés y cómo presentarlos al banco.
Financiamiento
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