Glosario
Punto de equilibrio
Valor de una variable, como el precio por m² o el ritmo de ventas, en el que el proyecto llega justo a una meta: utilidad cero o cumplir un covenant.
También se busca como: break-even, break even, precio de equilibrio, punto muerto, umbral de rentabilidad.
Qué es
Responde a una pregunta del tipo "¿hasta dónde puede caer el precio antes de perder dinero?". Se elige una variable (precio, costo de obra, ritmo de ventas, tasa de interés), se fija la meta y se mantiene el resto del escenario igual. No hay un único punto de equilibrio: hay uno por cada combinación de variable y meta.
Por qué lo mira el banco
Muestra cuánto margen tiene el proyecto ante un escenario adverso. Cuanto más lejos esté el plan del punto de equilibrio, más resistente es a caídas de precio o subidas de costo.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), el precio previsto es USD 1.400 por m². Con todo lo demás igual, el proyecto deja de tener utilidad si el precio baja a USD 1.150 por m². El precio puede caer hasta USD 250 por m² antes de entrar en pérdida.
Error habitual
Llamar precio de equilibrio al costo total repartido entre los m² vendibles, ignorando el ritmo de ventas, los intereses, los impuestos y los ingresos por parqueos. Es una aproximación tosca, no el punto de equilibrio del proyecto.
Términos relacionados
- Análisis de sensibilidadPrueba que cambia una o pocas variables, como el precio o el costo, para ver cuánto se mueven los resultados. Muestra palancas, no probabilidades.
- Hipótesis de estrésSupuesto deliberadamente desfavorable que se usa para probar si el proyecto aguanta. No es lo que se espera que ocurra, sino una prueba de resistencia.
- Utilidad del proyectoLo que queda de los ingresos del proyecto después de restar sus costos. Solo se puede comparar si se aclara si incluye intereses, impuestos y valor final.
- Precio de venta por m²Precio de una unidad o del proyecto expresado por cada metro cuadrado vendible. Solo es comparable si se sabe qué precio y qué superficie se usan.
Artículos que lo explican
Riesgo
Análisis de sensibilidad de un proyecto inmobiliario
Análisis de sensibilidad de un proyecto inmobiliario: qué variables pesan más, cómo armar escenarios de estrés y cómo presentarlos al banco.