TIR y VAN de un proyecto inmobiliario, explicados sin fórmulas

La TIR y el VAN son las dos cifras de rentabilidad que más aparecen en un estudio de factibilidad. También son las que más se malinterpretan. Una TIR muy alta puede esconder un proyecto frágil, y un VAN positivo puede depender de una sola hipótesis optimista.

Este artículo los explica con palabras, sin fórmulas. La idea es que usted sepa qué le dice cada uno, qué no le dice y qué mira la entidad financiera además de ellos.

Qué responde cada indicador

Los dos indicadores parten del mismo material: el flujo de caja del proyecto, mes a mes. Es decir, cuánto dinero sale (terreno, obra, honorarios, impuestos, comercialización) y cuánto entra (cuotas iniciales, plan de pagos, saldos a la entrega), y en qué momento.

Lo importante es esa última parte: en qué momento. Un dólar que cobra hoy vale más que un dólar que cobrará dentro de tres años. Puede reinvertirlo, pagar una deuda o, sencillamente, no correr el riesgo de esperarlo.

La TIR y el VAN existen para tener en cuenta ese tiempo. La utilidad total no lo hace: suma dólares de hoy y dólares de dentro de tres años como si valieran lo mismo.

La TIR: qué rentabilidad anual le deja el proyecto

La tasa interna de retorno (TIR) responde a una pregunta: si este proyecto fuera una cuenta de ahorro, ¿qué tasa anual le estaría pagando?

Es un porcentaje. Sirve para comparar el proyecto con otras alternativas: otro terreno, otro edificio o dejar el dinero en un depósito.

Lo que la TIR no le dice es cuánto dinero gana. Un proyecto pequeño puede tener una TIR altísima y dejarle poco. Uno grande puede tener una TIR moderada y dejarle mucho más.

El VAN: cuánto vale hoy lo que gana de más

El valor actual neto (VAN) responde a otra pregunta: después de exigirle al proyecto la rentabilidad mínima que usted considera razonable, ¿cuánto le sobra, en dólares de hoy?

Esa rentabilidad mínima se llama tasa de descuento. La elige usted, o sus socios, según el riesgo del proyecto y lo que podrían ganar con su dinero en otro lado.

• Si el VAN es positivo, el proyecto rinde más que esa exigencia.
• Si es cero, rinde justo lo exigido.
• Si es negativo, rinde menos, aunque la utilidad contable sea positiva.

Por eso el VAN depende mucho de la tasa elegida. Un VAN sin su tasa de descuento al lado no se puede leer.

Cuándo la TIR y el VAN no coinciden

Casi siempre apuntan en la misma dirección. Si la TIR supera su rentabilidad mínima, el VAN sale positivo, y al revés.

Donde pueden discrepar es al comparar proyectos. Imagine un edificio pequeño con una TIR del 25 % y otro grande con una TIR del 18 %. El pequeño parece mejor. Pero si el grande le deja, en valor de hoy, tres veces más dinero por encima de su exigencia, su VAN es mayor.

¿Cuál elegir? Depende de cuánto capital tiene y de qué haría con el resto. La TIR premia la eficiencia de cada dólar; el VAN, el tamaño de la ganancia. Mire los dos.

Ejemplo ilustrativo: misma utilidad, distinto resultado

Las cifras son redondas e inventadas, solo para mostrar la lógica. Para simplificar, suponemos que todo el costo se paga al inicio y toda la venta se cobra al final.

Dos proyectos cuestan 4 millones de dólares y se venden por 5 millones. Los dos dejan 1 millón de utilidad. La diferencia es el plazo.

La utilidad es la misma. Pero si usted exige un 10 % anual, el proyecto A cumple y el B no. Un año más de obra o de ventas lentas convierte un buen proyecto en uno que rinde menos de lo que usted pide.

TIR del proyecto frente a TIR del capital

Hay dos TIR distintas. Mezclarlas es uno de los errores más comunes en las carpetas que llegan al banco.

• TIR del proyecto. Mira el edificio como si se pagara entero con dinero propio. No incluye el crédito. Mide si el negocio inmobiliario, en sí mismo, es bueno.
• TIR del capital propio. Mira solo el dinero que ponen usted y sus socios, su aporte propio: lo que aportan y lo que reciben después de pagar al banco. Incluye el efecto del crédito.

Cuando el crédito cuesta menos de lo que rinde el proyecto, la TIR del capital sube. Es el efecto palanca, o apalancamiento. Por eso la TIR del capital suele ser bastante más alta que la del proyecto.

El mismo ejemplo, con crédito

Volvamos al proyecto A, con cifras igual de ilustrativas. Suponga que usted pone 1,5 millones y una entidad le presta 2,5 millones al 10 % anual, que usted devuelve con sus intereses al final de los dos años.

• La TIR del proyecto sigue siendo de alrededor del 12 %.
• La TIR de su capital sube a casi el 15 %.

Ahora suponga que vende un 10 % más barato: cobra 4,5 millones en vez de 5.

• La TIR del proyecto baja a alrededor del 6 %. El proyecto sigue ganando.
• Su capital, en cambio, pierde un poco de dinero. Después de devolver el crédito con intereses, recupera algo menos de lo que puso.

El crédito multiplica las ganancias cuando todo sale bien y multiplica las pérdidas cuando algo sale mal. La entidad financiera lo sabe. Por eso mira primero el proyecto y después el capital.

Por qué una TIR alta puede esconder riesgo

Una TIR muy alta llama la atención, también la del analista de riesgos. Estas son las causas más frecuentes de una TIR que se ve mejor de lo que es:

• Poco capital propio. Si usted aporta muy poco, cualquier ganancia parece enorme en porcentaje. La TIR del capital se dispara, pero el colchón ante un problema es mínimo.
• El terreno a su precio de compra antiguo. Si el terreno se compró hace años y entra al costo por lo que se pagó entonces, la rentabilidad se infla. El banco suele preguntar por su valor actual.
• Preventas optimistas. Si el flujo de caja supone que se vende rápido y desde el primer mes, la caja entra antes y la TIR sube. Basta con que las ventas tarden seis meses más para que el resultado cambie mucho.
• Costos sin contingencia. Un presupuesto sin margen para imprevistos da una TIR que solo se cumple si nada sale mal.
• Mezcla de monedas. Si los costos están en dólares y las ventas en bolivianos, o al revés, la TIR depende del tipo de cambio que se supuso.

Este último punto pesa especialmente hoy en Bolivia. Según la Resolución de Directorio 88/2026 del Banco Central de Bolivia, aprobada el 26 de junio de 2026, el tipo de cambio oficial dejó de ser fijo: se calcula cada día con las compras de dólares de las entidades financieras. Arrancó en Bs 9,73 por dólar el 29 de junio, después de quince años fijo en Bs 6,96 (eju.tv, 29 de junio de 2026). Según la web del BCB, el tipo de cambio oficial del 16 de octubre de 2026 es de Bs 11,68 por dólar.

Un flujo de caja armado con un solo tipo de cambio para tres años de obra ya no refleja ese riesgo.

La regla práctica: una TIR siempre debe venir acompañada de la pregunta "¿y si…?". Eso es el análisis de sensibilidad.

Qué mira el banco además

Para una entidad financiera, la TIR y el VAN son contexto. Le interesan, pero no deciden el crédito. Lo que suele pesar más:

1. La caja mes a mes. Si en algún momento falta dinero para seguir la obra, y quién lo pone.
2. El capital propio. Cuánto pone usted, en qué forma (efectivo, terreno) y en qué momento.
3. La preventa firme. Cuántos departamentos están vendidos con contrato y cuota inicial cobrada, no solo reservados.
4. La relación entre el crédito y la garantía. Cuánto presta frente al costo y frente al valor del inmueble. Lo explicamos en el artículo sobre LTV, LTC y DSCR.
5. El margen de seguridad. Cuánto pueden caer los precios o subir los costos antes de que el proyecto deje de pagar el crédito.

Cada entidad tiene sus propios criterios y los aplica caso por caso. Lo que sí es común es que el analista desconfíe de una TIR que no se puede rastrear hasta un flujo de caja ordenado y con supuestos respaldados.

Cómo presentarlos en la carpeta

Si incluye la TIR y el VAN en la carpeta para el banco, tenga en cuenta lo siguiente:

• Diga siempre de qué TIR se trata: del proyecto o del capital propio.
• Ponga la tasa de descuento al lado del VAN y explique por qué la eligió.
• Indique la moneda de los cálculos y el tipo de cambio supuesto.
• Muestre el resultado en al menos dos escenarios: el esperado y uno con ventas más lentas o costos más altos.
• Asegúrese de que cada cifra se pueda rastrear hasta una línea del flujo de caja. Si el analista no puede reconstruirla, no la va a tener en cuenta.

Una TIR algo menor, pero bien explicada, genera más confianza que una TIR espectacular sin respaldo.

Enlaces al glosario

• TIR del proyecto
• TIR del capital propio
• VAN, valor actual neto
• Tasa de descuento o rentabilidad mínima exigida
• Caja del proyecto
• Plazo de recuperación de la inversión
• Análisis de sensibilidad

Cómo lo revisamos en DevOS

En el diagnóstico de bancabilidad revisamos de dónde salen su TIR y su VAN: el flujo de caja, el plazo, el tipo de cambio y el capital propio. Separamos la rentabilidad del proyecto de la de su capital y vemos cuánto aguanta cada una si algo sale mal. Nuestros analistas revisan cada conclusión antes de entregársela. No le anticipamos la respuesta del banco: le decimos qué va a ver el analista y qué conviene ordenar antes.