LTV, LTC y DSCR: los tres indicadores de deuda que mira el banco

Cuando una entidad financiera analiza un crédito para construcción, hay tres siglas que aparecen con frecuencia: LTV, LTC y DSCR. Vienen del inglés y son habituales en el análisis de créditos inmobiliarios, aunque cada entidad puede llamarlas a su manera.

Las tres responden a la misma preocupación: si el proyecto sale peor de lo previsto, ¿el banco recupera su dinero? Aquí las explicamos con palabras, sin fórmulas, y con un ejemplo de cifras redondas.

Qué mide cada uno, en palabras

Relación crédito-valor (LTV)

La LTV, del inglés loan to value, compara el crédito con el valor del inmueble que queda en garantía. Se lee así: "de cada 100 dólares que vale la garantía, el banco presta tantos".

Protege al banco frente a una caída de precios. Si tuviera que ejecutar la garantía y venderla, la diferencia entre lo que prestó y lo que vale el inmueble es su colchón.

Una precisión importante: el valor que se usa no es el precio de lista de sus departamentos. Es el valor que fija el avalúo, y la entidad puede aplicarle sus propios ajustes.

Relación crédito-costo (LTC)

La LTC, del inglés loan to cost, compara el crédito con el costo total del proyecto: terreno, obra, honorarios, impuestos, comercialización y gastos financieros. Se lee así: "de cada 100 dólares que cuesta el proyecto, el banco pone tantos".

Lo que no pone el banco lo ponen usted y sus compradores, con capital propio (en el glosario, aporte propio) y preventas. Por eso la LTC es, en el fondo, una pregunta sobre cuánto arriesga usted. A la entidad le da tranquilidad que el desarrollador tenga dinero propio en juego.

La trampa habitual es no definir bien el costo. Si un analista calcula la LTC sobre el costo total y otro solo sobre el costo de obra, el mismo crédito da dos cifras distintas.

Cobertura del servicio de la deuda (DSCR)

El DSCR, del inglés debt service coverage ratio, compara la caja que genera el proyecto en un periodo con lo que hay que pagar al banco en ese mismo periodo: capital más intereses. Se lee así: "los ingresos cubren las cuotas tantas veces".

Si la cobertura es de una vez, los ingresos alcanzan justo para pagar. Si es mayor, sobra algo de margen. Si es menor, falta dinero y alguien tiene que ponerlo.

Por qué el banco mira los tres a la vez

Cada indicador cubre un riesgo distinto. La LTC protege frente a un desarrollador sin dinero en juego. La LTV protege frente a una caída del valor del inmueble. El DSCR protege frente a ingresos que no alcanzan para pagar.

Un proyecto puede salir bien en uno y mal en otro. Por ejemplo, un proyecto con mucho capital propio puede tener una LTC baja y, aun así, una LTV ajustada si el avalúo de la zona sale bajo.

Cuándo usa el banco cada indicador

No todos pesan igual en todos los créditos. Depende del tipo de proyecto, de cómo se devuelve el crédito y de la política de cada entidad.

En un edificio de departamentos para vender, lo habitual es que el crédito se devuelva con el cobro de las ventas. Ahí la LTC y la LTV suelen ser las protagonistas, junto con la preventa firme.

El DSCR aparece más en edificios de oficinas o locales para alquilar, o cuando la entidad mira la capacidad de pago de la empresa en su conjunto. Algunas entidades miran también la cobertura de intereses, es decir, solo los intereses frente a los ingresos.

En algunos contratos, estos indicadores se convierten en condiciones financieras, que en inglés se llaman covenants. Si la cifra se sale del límite pactado, la entidad puede pedir más garantías o frenar desembolsos. Pregunte a la suya qué indicadores usa, cómo los define y si quedarán en el contrato.

Ejemplo ilustrativo

Las cifras son redondas e inventadas, solo para mostrar cómo se leen.

Un edificio de departamentos cuesta 4 millones de dólares en total, terreno incluido. El avalúo le da un valor de 4,8 millones. La entidad estudia un crédito de 2 millones.

• LTC: el banco pondría 50 de cada 100 dólares del costo. Los otros 50 los cubren el capital propio y las preventas.
• LTV: el crédito equivale a unos 42 de cada 100 dólares del valor de la garantía.

Ahora suponga que la obra se encarece y el costo sube a 4,4 millones, con el mismo crédito. La LTC baja a unos 45 de cada 100. Parece mejor, pero no lo es: significa que usted tiene que poner 400.000 dólares más.

Suponga ahora que el edificio se alquila y deja 300.000 dólares al año para pagar al banco, con cuotas de 240.000 al año. La cobertura sería de 1,25 veces: los ingresos alcanzan para pagar y sobra una cuarta parte de la cuota.

Ninguna de estas cifras es buena o mala por sí misma. Cada entidad fija sus propios límites y no hay una cifra universal.

Avalúo y valor de garantía

La LTV depende de un número que usted no controla del todo: el avalúo.

• Lo hace un perito. En muchos casos lo designa la entidad o se elige de una lista que ella acepta. Pregunte antes cómo trabaja la suya.
• No es su precio de venta. El perito mira el mercado de la zona, el estado de la obra y lo que se podría obtener vendiendo en un plazo razonable. Suele quedar por debajo de su lista de precios.
• Cambia con la obra. Un terreno con planos no vale lo mismo que un edificio con la estructura terminada. Algunas entidades revisan el avalúo a medida que avanza la obra y desembolsan por etapas.
• Tiene fecha. Un avalúo de hace un año puede no reflejar el mercado de hoy.

La moneda también importa. Desde el 29 de junio de 2026, el tipo de cambio oficial ya no es fijo: el Banco Central de Bolivia (BCB) lo calcula y publica cada día hábil, según su Resolución de Directorio 88/2026. El primer valor del nuevo régimen fue de Bs 9,73 por dólar, frente a los Bs 6,96 fijos de los quince años anteriores (eju.tv, 29 de junio de 2026). Según la web del BCB, el tipo de cambio oficial del 16 de octubre de 2026 es de Bs 11,68 por dólar.

Si el crédito está en una moneda y el avalúo o las ventas en otra, la LTV puede moverse sin que cambie nada en el edificio. Conviene saber en qué moneda está cada cifra y qué tipo de cambio usó cada parte.

Cómo mejorar la lectura del proyecto

Ningún indicador se arregla maquillando el número. Se mejora cambiando el proyecto o explicándolo mejor. Lo que suele ayudar:

1. Defina el costo completo. Incluya terreno, costos indirectos, contingencia, comercialización e intereses. Una LTC calculada sobre un costo incompleto se cae en la primera revisión.
2. Muestre su capital propio con documentos. Extractos bancarios, aportes de socios, folio real del terreno. El terreno puede contar como aporte, pero la entidad decide con qué valor.
3. Documente la preventa. Los contratos firmados y las cuotas iniciales cobradas pesan más que las reservas.
4. Use precios de venta defendibles. Si su lista está muy por encima de lo que dirá el avalúo, la LTV que usted calcule no coincidirá con la del banco.
5. Ordene las monedas. Diga en qué moneda están los costos, las ventas y el crédito, y qué tipo de cambio supuso.
6. Ajuste el tamaño del crédito. A veces pedir menos, o pedirlo por etapas, mejora todos los indicadores a la vez.

Errores frecuentes al calcularlos

• Usar el precio de lista como valor de la garantía.
• Calcular la LTC sin el terreno o sin los intereses.
• Comparar un indicador calculado con el monto ya desembolsado con otro calculado con el monto total del crédito.
• Comparar LTV calculadas con avalúos de fechas distintas.
• Presentar la cobertura de un año bueno como si fuera la de todos los años.

El objetivo no es llegar a una cifra mágica. Cada entidad tiene sus propios límites y los aplica caso por caso. El objetivo es que el analista pueda reconstruir sus números y llegue a la misma conclusión que usted.

Si quiere ver cómo encajan estos indicadores con la rentabilidad, lea también TIR y VAN de un proyecto inmobiliario, sin fórmulas.

Glosario relacionado

• LTV, relación crédito-valor
• LTC, relación crédito-costo
• DSCR, cobertura del servicio de la deuda
• Valor de avalúo (valor de garantía)
• Covenant financiero
• Tasa de interés
• Caja del proyecto

Cómo lo revisamos en DevOS

En el diagnóstico de bancabilidad calculamos su LTC, su LTV y, si corresponde, su cobertura de deuda, con el costo completo y en la moneda correcta. Le mostramos cómo se mueven si sube el costo, baja el avalúo o cambia el tipo de cambio. Nuestros analistas revisan cada conclusión antes de entregársela. No sustituye la evaluación de su entidad financiera: le ayuda a llegar a ella con los números ordenados.