Glosario
Aporte propio mínimo del promotor
Capital que el banco exige que el promotor ponga en el proyecto, como porcentaje o como monto fijo, normalmente antes del primer desembolso del crédito.
También se busca como: minimum sponsor equity, capital propio mínimo, aporte mínimo, equity mínimo, contraparte del promotor, aporte propio exigido.
Qué es
Es la parte del costo que el promotor debe cubrir con recursos propios para que el banco empiece a prestar. Puede expresarse como porcentaje de una base (costo total, costo financiable u otra) o como monto. El contrato dice cuándo debe estar aportado, en qué formas (efectivo, terreno, costos ya pagados) y si el terreno cuenta a su valor de compra o de avalúo.
Por qué lo mira el banco
Quiere que el promotor tenga dinero en riesgo desde el inicio y que no se retire antes de tiempo. Es una de las primeras condiciones que revisa al estructurar un crédito para construcción.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos con costo total de USD 5 millones (cifras ilustrativas), el contrato exige un aporte propio de USD 1,25 millones. El promotor ya pagó el terreno por USD 900.000 y el banco lo acepta como aporte. Le faltan USD 350.000 en efectivo antes del primer desembolso.
Error habitual
Leer el porcentaje sin saber sobre qué base se calcula, cuándo debe estar aportado o si el terreno computa. También se confunde con el capital máximo que el proyecto llegará a necesitar, que puede ser bastante distinto.
Términos relacionados
- Pico de aporte propio (peak equity)Es la mayor cantidad de dinero propio que el promotor tiene metida en el proyecto al mismo tiempo, en el peor momento antes de empezar a recuperarla.
- Aporte de capitalIngreso efectivo de dinero de los socios o inversionistas al proyecto en una fecha concreta. Es un aporte ya realizado, no una promesa de aportar a futuro.
- Relación crédito/costo (LTC)Indicador que muestra qué parte del costo del proyecto financia el banco. Siempre hay que aclarar qué deuda se mide y qué costos se incluyen en la base.
- Orden de uso de fondosRegla que decide en qué orden se pagan los costos del proyecto con aporte propio, dinero de compradores y crédito. Ordena las fuentes; no crea más crédito.
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