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Glosario

Orden de uso de fondos

En inglés: Draw Policy

Regla que decide en qué orden se pagan los costos del proyecto con aporte propio, dinero de compradores y crédito. Ordena las fuentes; no crea más crédito.

También se busca como: draw policy, política de disposición, política de desembolsos, prelación de fuentes, cascada de fuentes de financiamiento.

Qué es

Es la secuencia que define de dónde sale cada dólar que paga la obra. Por ejemplo: primero el aporte propio mínimo, luego las cuotas de compradores liberadas y, al final, el crédito. Otras estructuras usan las fuentes en paralelo y en proporción. Cada variante debe describirse con exactitud.

Por qué lo mira el banco

Muchos contratos exigen que el promotor ponga su aporte antes del primer desembolso. El orden elegido cambia cuándo entra la deuda, cuántos intereses se pagan y cuánto capital propio se necesita en el peor momento.

Un ejemplo

Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos con costo total de USD 5 millones (cifras ilustrativas), el promotor aporta primero USD 1,5 millones. Después se usan las cuotas de compradores liberadas y, solo cuando no alcanzan, el crédito. Con esta secuencia, el crédito se desembolsa más tarde y genera menos intereses que si se usara desde el inicio.

Error habitual

Etiquetar la política como "primero deuda" o "a prorrata" sin definir exactamente las reglas. El mismo proyecto puede mostrar necesidades de capital muy distintas según cómo se escriba este orden.

Términos relacionados

  • Aporte propio mínimo del promotorCapital que el banco exige que el promotor ponga en el proyecto, como porcentaje o como monto fijo, normalmente antes del primer desembolso del crédito.
  • Pico de aporte propio (peak equity)Es la mayor cantidad de dinero propio que el promotor tiene metida en el proyecto al mismo tiempo, en el peor momento antes de empezar a recuperarla.
  • Fondos de compradores con uso restringidoDinero pagado por los compradores en preventa que está en una cuenta controlada y solo se usa para ciertos fines o cuando se cumplen ciertas condiciones.
  • Margen disponible para desembolsoMonto del crédito que el promotor puede desembolsar hoy de verdad, después de aplicar los límites del contrato y no solo restar lo usado de lo aprobado.

Artículos que lo explican