Glosario
Pico de aporte propio (peak equity)
Es la mayor cantidad de dinero propio que el promotor tiene metida en el proyecto al mismo tiempo, en el peor momento antes de empezar a recuperarla.
También se busca como: peak equity, máximo capital propio, capital máximo comprometido, pico de capital, máxima exposición de capital, aporte propio máximo.
Qué es
No es lo que el promotor aporta en total a lo largo del proyecto, sino el punto más alto de dinero propio inmovilizado a la vez. Si aporta, recupera algo con la preventa y vuelve a aportar, el pico puede ser menor que la suma de todos los aportes.
Por qué lo mira el banco
Es la cifra que dice si el promotor tiene realmente el respaldo para llegar al final. El banco compara este pico con la liquidez del promotor y con sus otros proyectos. Depende mucho de cómo se desembolse el crédito para construcción y de si se pueden usar o no las cuotas de los compradores.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), el promotor aporta USD 1.200.000 en total. Si el banco desembolsa pronto y la preventa entra a buen ritmo, el pico puede quedarse en USD 800.000. Si el banco exige agotar primero el aporte propio y las cuotas iniciales quedan retenidas, el pico puede subir a USD 1.200.000.
Error habitual
Presentarlo como si fuera una característica fija del edificio. El pico cambia con la política de desembolsos, las reservas exigidas y las distribuciones; la misma obra puede tener picos muy distintos según cómo se financie.
Términos relacionados
- Aporte propio acumuladoSuma de los aportes de capital que los socios han hecho al proyecto desde el inicio hasta una fecha, sin restar lo que ya se les haya devuelto o repartido.
- Aporte propio del promotorEs el dinero que el promotor pone en riesgo en el proyecto. Puede referirse a lo comprometido, lo ya aportado o lo expuesto hoy, y no son la misma cifra.
- Orden de uso de fondosRegla que decide en qué orden se pagan los costos del proyecto con aporte propio, dinero de compradores y crédito. Ordena las fuentes; no crea más crédito.
- Fondos de compradores con uso restringidoDinero pagado por los compradores en preventa que está en una cuenta controlada y solo se usa para ciertos fines o cuando se cumplen ciertas condiciones.
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