Saltar al contenido
AccederHable con nuestro equipo
Menú

Glosario

Relación crédito/valor (LTV)

Sigla: LTV · En inglés: Loan to Value

Indicador que muestra qué parte del valor del inmueble o del proyecto representa el crédito. Hay que aclarar qué deuda, qué valor y a qué fecha se mide.

También se busca como: loan to value, LTV, deuda sobre valor, préstamo sobre valor, ratio préstamo/valor, relación deuda/garantía.

Qué es

Compara la deuda con un valor: el avalúo del terreno o de la obra, el valor de los departamentos terminados u otra base que defina el contrato. Mientras la relación crédito/costo mira cuánto cuesta el proyecto, esta mira cuánto vale la garantía. Por eso es imprescindible saber qué deuda (aprobada o desembolsada), qué valor y de qué fecha.

Por qué lo mira el banco

Le indica cuánto colchón tiene si debe recuperar su dinero con la garantía. Si el valor baja o la deuda sube, el colchón se reduce y puede activarse un covenant.

Un ejemplo

Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), el saldo desembolsado es USD 2 millones y el último avalúo de la garantía es USD 4 millones. La deuda representa la mitad del valor. Si un nuevo avalúo baja a USD 3,2 millones, la misma deuda pasa a representar una proporción mayor y el colchón del banco se reduce.

Error habitual

Comparar una relación crédito/valor con una relación crédito/costo, o dos relaciones crédito/valor con avalúos de distinta fecha o propósito. Con bases distintas, el endeudamiento, los covenants y la capacidad de deuda pueden quedar mal medidos.

Términos relacionados

  • Relación crédito/costo (LTC)Indicador que muestra qué parte del costo del proyecto financia el banco. Siempre hay que aclarar qué deuda se mide y qué costos se incluyen en la base.
  • Valor de avalúo (valor de garantía)Valor que un perito asigna a un inmueble en garantía para un fin y fecha concretos. No es lo que el banco prestará ni lo que recuperará al venderlo.
  • Covenant financieroCompromiso del contrato de crédito por el que un indicador del proyecto debe mantenerse dentro de un límite en ciertas fechas o de forma permanente.
  • Base de financiamiento (borrowing base)Límite de deuda que fija el contrato según el valor de activos o garantías aceptados. Puede frenar los desembolsos aunque el crédito aprobado sea mayor.

Artículos que lo explican