Glosario
Base de financiamiento (borrowing base)
Límite de deuda que fija el contrato según el valor de activos o garantías aceptados. Puede frenar los desembolsos aunque el crédito aprobado sea mayor.
También se busca como: borrowing base, base de financiación, base de préstamo, límite de endeudamiento por garantías, base de financiación admisible.
Qué es
Es un tope variable. El contrato define qué activos cuentan (por ejemplo, terreno, obra avanzada o contratos de venta firmados), qué valor se les reconoce y qué descuento se aplica a cada uno. El resultado es el máximo de deuda que puede estar vigente en esa fecha, que sube o baja según evolucionen esos activos.
Por qué lo mira el banco
Le permite prestar en proporción a lo que respalda el crédito en cada momento, y no solo a lo que se prometió al inicio. Si las garantías pierden valor, la base baja y los desembolsos se frenan.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), el crédito aprobado es USD 3 millones. Según el último certificado, los activos aceptados por el contrato sostienen como máximo USD 2,2 millones de deuda. Aunque queden USD 800.000 de crédito aprobado, el tope efectivo hoy es USD 2,2 millones.
Error habitual
Tratar la base de financiamiento como una proporción fija del valor del proyecto. Cada contrato define sus activos, sus descuentos y su fecha de cálculo, y hay que seguirlos al pie de la letra.
Términos relacionados
- Margen disponible para desembolsoMonto del crédito que el promotor puede desembolsar hoy de verdad, después de aplicar los límites del contrato y no solo restar lo usado de lo aprobado.
- Valor de avalúo (valor de garantía)Valor que un perito asigna a un inmueble en garantía para un fin y fecha concretos. No es lo que el banco prestará ni lo que recuperará al venderlo.
- Relación crédito/valor (LTV)Indicador que muestra qué parte del valor del inmueble o del proyecto representa el crédito. Hay que aclarar qué deuda, qué valor y a qué fecha se mide.
- Monto aprobado del créditoMonto máximo que la entidad financiera se obligó a prestar según el contrato vigente. No es deuda ya desembolsada ni dinero que el proyecto pueda usar hoy.