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Glosario

Valor de avalúo (valor de garantía)

En inglés: Appraised / Collateral Value

Valor que un perito asigna a un inmueble en garantía para un fin y fecha concretos. No es lo que el banco prestará ni lo que recuperará al venderlo.

También se busca como: appraised value, collateral value, valor tasado, tasación, valor de tasación, avalúo comercial, valor de la garantía hipotecaria.

Qué es

Es la valoración que hace un perito valuador sobre el terreno, la obra o los departamentos que garantizan el crédito. Depende del propósito (garantía, venta, liquidación), del método, de la fecha y de los supuestos. Un avalúo del terreno al inicio y uno del edificio terminado son cifras distintas y no comparables.

Por qué lo mira el banco

El avalúo es la base de la relación crédito/valor (LTV) y de las garantías. La entidad financiera puede pedir que el perito sea de su confianza y que el informe esté vigente. Si el valor cae, puede reducir lo que está dispuesta a desembolsar.

Un ejemplo

Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), el valor total de ventas previsto es USD 8 millones. El avalúo del terreno con la obra al 30 % da USD 3,5 millones como valor de garantía. El banco compara el crédito con esos USD 3,5 millones, no con los USD 8 millones de ventas.

Error habitual

Confundir el avalúo con el dinero que se recuperaría si hubiera que ejecutar la garantía, o usar un avalúo antiguo o hecho con otro propósito para calcular la relación crédito/valor.

Términos relacionados

  • Relación crédito/valor (LTV)Indicador que muestra qué parte del valor del inmueble o del proyecto representa el crédito. Hay que aclarar qué deuda, qué valor y a qué fecha se mide.
  • Valor total de ventas del proyecto (GDV)Suma del precio de todas las unidades del proyecto según una lista de precios. Es ingreso potencial: no son ventas firmadas, cobros ni ganancia.
  • Recuperación del financiadorDinero que el banco recibe, o espera recibir, para cobrar su acreencia tras un incumplimiento. Lo recuperado y lo previsto son cifras distintas.
  • Base de financiamiento (borrowing base)Límite de deuda que fija el contrato según el valor de activos o garantías aceptados. Puede frenar los desembolsos aunque el crédito aprobado sea mayor.

Artículos que lo explican