Glosario
Valor actual neto (VAN)
El VAN es lo que valen hoy los flujos de caja futuros de un proyecto, descontados a la rentabilidad que usted exige, menos lo que hay que invertir.
También se busca como: VAN, VPN, valor presente neto, valor actual neto, NPV, net present value.
Qué es
El valor actual neto traduce a dinero de hoy todos los ingresos y egresos futuros de un proyecto. Para hacerlo se usa una tasa de descuento: la rentabilidad mínima que usted o su inversionista exigen. Si el VAN sale positivo, el proyecto rinde más que esa exigencia; si sale negativo, rinde menos.
Por qué lo mira el banco
El banco quiere saber si el proyecto crea valor después de pagar el tiempo y el riesgo del dinero. Un VAN bien presentado dice de quién son los flujos (del proyecto o del aporte propio), a qué fecha se valoran y con qué tasa.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), con una tasa de descuento del 15 % anual los flujos podrían dar un VAN de USD 600.000. Con una tasa del 20 %, el mismo proyecto podría bajar a USD 150.000. El proyecto no cambió; cambió la exigencia.
Error habitual
Comparar dos VAN calculados con tasas, fechas o flujos distintos como si fueran lo mismo. Otro error frecuente es confundirlo con la utilidad: el VAN depende siempre de la tasa elegida.
Términos relacionados
- Tasa de descuento / rentabilidad mínima exigidaTasa que se usa para traer flujos futuros a valor de hoy o para fijar la rentabilidad mínima que un inversionista exige antes de aceptar un proyecto.
- TIR del proyectoRentabilidad anual que da el proyecto por sí mismo, antes de contar el crédito bancario. Mide el negocio inmobiliario, no la forma de financiarlo.
- TIR del capital propioRentabilidad anual que obtiene el promotor o inversionista según cuándo pone su dinero y cuándo lo recupera. Solo es útil si los flujos están completos.
- Valor terminalValor que se asigna, al final del periodo analizado, a lo que todavía no se ha convertido en caja, como departamentos sin vender o cobros pendientes.
Artículos que lo explican
Indicadores
TIR y VAN de un proyecto inmobiliario, sin fórmulas
TIR y VAN de un proyecto inmobiliario explicados con palabras: qué mide cada uno, en qué se diferencian y por qué una TIR alta no basta ante el banco.