Glosario
Valor terminal
Valor que se asigna, al final del periodo analizado, a lo que todavía no se ha convertido en caja, como departamentos sin vender o cobros pendientes.
También se busca como: terminal value, valor residual, valor final, valor de salida.
Qué es
Todo análisis termina en una fecha. Si en esa fecha quedan departamentos por vender, locales que se alquilarán o cuentas por cobrar, hay que darles un valor para no ignorarlos. Ese es el valor terminal. Debe decir qué incluye, en qué fecha, con qué método se calculó y si ya descuenta los costos de vender.
Por qué lo mira el banco
Puede inflar la TIR o el VAN de un proyecto. El banco quiere ver qué parte del resultado depende de caja cobrada y qué parte de un valor estimado al final.
Un ejemplo
Por ejemplo (cifras ilustrativas), un edificio de 40 departamentos llega al final del análisis con 6 sin vender. Si se valoran a precio de lista, USD 720.000, sin descontar comisiones ni el tiempo que tardarán en venderse, la rentabilidad aparece más alta de lo que es. Una valoración prudente aplicaría descuentos, costos de venta y plazo.
Error habitual
Añadir un valor terminal sin respaldo para salvar una TIR débil, o contar esos mismos departamentos como venta futura en otra parte del análisis.
Términos relacionados
- Inventario sin vender (residual)Unidades que a una fecha todavía no se han vendido, incluidas las que vuelven al inventario por cancelación. Indica cuánto riesgo comercial queda.
- Valor actual neto (VAN)El VAN es lo que valen hoy los flujos de caja futuros de un proyecto, descontados a la rentabilidad que usted exige, menos lo que hay que invertir.
- TIR del proyectoRentabilidad anual que da el proyecto por sí mismo, antes de contar el crédito bancario. Mide el negocio inmobiliario, no la forma de financiarlo.
- Cierre económico del proyectoMomento en que el proyecto ya no tiene inventario, cobros, deudas, impuestos ni reclamos importantes pendientes. No es lo mismo que disolver la sociedad.