Glosario
TIR del proyecto
Rentabilidad anual que da el proyecto por sí mismo, antes de contar el crédito bancario. Mide el negocio inmobiliario, no la forma de financiarlo.
También se busca como: TIR del proyecto, project IRR, IRR, TIR desapalancada, unlevered IRR, tasa interna de retorno del proyecto.
Qué es
La tasa interna de retorno (TIR) del proyecto resume en un porcentaje anual la rentabilidad de todos los flujos del proyecto: compra del terreno, obra, gastos, ventas y cobros. Se calcula sin los desembolsos, intereses ni pagos del crédito, para ver el negocio "limpio".
Por qué lo mira el banco
Separa la calidad del proyecto de la forma de financiarlo. Un proyecto con una TIR del proyecto débil no mejora de verdad porque se le ponga más deuda; solo traslada el riesgo. El banco quiere ver que el negocio se sostiene por sí solo.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), con un costo total de USD 5.000.000 y ventas por USD 6.500.000 en 30 meses, la TIR del proyecto podría rondar el 18 % anual. La TIR del aporte propio, con crédito, podría ser bastante mayor, pero con más riesgo.
Error habitual
Llamar "TIR del proyecto" a cualquier TIR sin aclarar qué flujos incluye: si lleva impuestos o no, si suma un valor final por el inventario no vendido, si viene de flujos mensuales anualizados. Sin esa definición, comparar proyectos no sirve.
Términos relacionados
- TIR del capital propioRentabilidad anual que obtiene el promotor o inversionista según cuándo pone su dinero y cuándo lo recupera. Solo es útil si los flujos están completos.
- Valor actual neto (VAN)El VAN es lo que valen hoy los flujos de caja futuros de un proyecto, descontados a la rentabilidad que usted exige, menos lo que hay que invertir.
- Margen sobre costoIndicador que compara la utilidad del proyecto con su costo. Muestra cuánto se gana por cada dólar gastado en terreno, obra y demás costos del proyecto.
- Tasa de descuento / rentabilidad mínima exigidaTasa que se usa para traer flujos futuros a valor de hoy o para fijar la rentabilidad mínima que un inversionista exige antes de aceptar un proyecto.
Artículos que lo explican
Indicadores
TIR y VAN de un proyecto inmobiliario, sin fórmulas
TIR y VAN de un proyecto inmobiliario explicados con palabras: qué mide cada uno, en qué se diferencian y por qué una TIR alta no basta ante el banco.