Glosario
Tasa de descuento / rentabilidad mínima exigida
Tasa que se usa para traer flujos futuros a valor de hoy o para fijar la rentabilidad mínima que un inversionista exige antes de aceptar un proyecto.
También se busca como: discount rate, hurdle rate, tasa de descuento, rentabilidad mínima, tasa mínima atractiva de rendimiento, TMAR, costo de oportunidad del capital.
Qué es
Cumple dos funciones que a veces coinciden y a veces no. Como tasa de descuento, sirve para calcular el valor actual neto (VAN). Como rentabilidad mínima exigida, marca la línea por debajo de la cual el inversionista no entra. Debe ser coherente con la moneda de los flujos (Bs o USD), con si incluye inflación y con el riesgo del proyecto.
Por qué lo mira el banco
El banco no fija la tasa del inversionista, pero sí revisa que el análisis del promotor sea coherente. Un VAN atractivo calculado con una tasa poco exigente puede ocultar un proyecto débil.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), un inversionista exige una rentabilidad mínima anual en dólares. El proyecto muestra un VAN positivo de USD 200.000 con esa tasa. Si se usara una tasa en bolivianos con inflación incluida sobre flujos en dólares, el resultado no tendría sentido.
Error habitual
Comparar VAN calculados con tasas distintas, o mezclar una tasa en una moneda con flujos en otra. Tampoco es la tasa de interés del crédito ni una cifra universal para todos los proyectos.
Términos relacionados
- Valor actual neto (VAN)El VAN es lo que valen hoy los flujos de caja futuros de un proyecto, descontados a la rentabilidad que usted exige, menos lo que hay que invertir.
- TIR del capital propioRentabilidad anual que obtiene el promotor o inversionista según cuándo pone su dinero y cuándo lo recupera. Solo es útil si los flujos están completos.
- TIR del proyectoRentabilidad anual que da el proyecto por sí mismo, antes de contar el crédito bancario. Mide el negocio inmobiliario, no la forma de financiarlo.
- Índice de precios al consumidor (IPC)Indicador oficial del cambio en los precios de una canasta de consumo de los hogares. Es un dato general, no el costo de obra ni el precio de venta.
Artículos que lo explican
Indicadores
TIR y VAN de un proyecto inmobiliario, sin fórmulas
TIR y VAN de un proyecto inmobiliario explicados con palabras: qué mide cada uno, en qué se diferencian y por qué una TIR alta no basta ante el banco.