Glosario
TIR del capital propio
Rentabilidad anual que obtiene el promotor o inversionista según cuándo pone su dinero y cuándo lo recupera. Solo es útil si los flujos están completos.
También se busca como: equity IRR, IRR, TIR del inversionista, TIR del accionista, tasa interna de retorno del capital, TIR apalancada.
Qué es
La tasa interna de retorno (TIR) del capital propio resume en un porcentaje anual dos cosas: cuánto gana el inversionista y en cuánto tiempo. Se calcula con los aportes y las distribuciones de los socios, después de pagar el crédito. Por eso suele ser mayor que la TIR del proyecto cuando la deuda es barata, y también más sensible.
Por qué lo mira el banco
El banco mira sobre todo su repago, pero la TIR del capital le dice si el promotor tiene incentivos para terminar el proyecto aunque haya dificultades.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), los socios aportan USD 1,2 millones y reciben USD 1,8 millones tres años después. Si otro proyecto devuelve lo mismo pero en dos años, su TIR es más alta aunque la utilidad sea idéntica.
Error habitual
Celebrar una TIR muy alta que sale de un aporte mínimo, de distribuciones tempranas o de un cálculo que corta el proyecto antes de vender todos los departamentos. Conviene leerla siempre junto con el múltiplo y la utilidad.
Términos relacionados
- TIR del proyectoRentabilidad anual que da el proyecto por sí mismo, antes de contar el crédito bancario. Mide el negocio inmobiliario, no la forma de financiarlo.
- Múltiplo sobre capital invertido (MOIC)Indica cuántas veces recupera el inversionista el capital que puso en el proyecto, sumando lo cobrado y lo que aún vale. No toma en cuenta el tiempo.
- Valor actual neto (VAN)El VAN es lo que valen hoy los flujos de caja futuros de un proyecto, descontados a la rentabilidad que usted exige, menos lo que hay que invertir.
- Pico de aporte propio (peak equity)Es la mayor cantidad de dinero propio que el promotor tiene metida en el proyecto al mismo tiempo, en el peor momento antes de empezar a recuperarla.
Artículos que lo explican
Indicadores
TIR y VAN de un proyecto inmobiliario, sin fórmulas
TIR y VAN de un proyecto inmobiliario explicados con palabras: qué mide cada uno, en qué se diferencian y por qué una TIR alta no basta ante el banco.