Glosario
Valor residual del terreno
Lo máximo que un promotor podría pagar por un terreno: el valor de venta del proyecto menos sus costos y la ganancia que exige. No es su valor de mercado.
También se busca como: valor residual del suelo, residual land value, método residual, cuánto pagar por un terreno, valor máximo del terreno.
Qué es
Es el valor que el proyecto le deja al terreno. Se parte del valor de venta esperado, se descuentan todos los costos (obra, indirectos, comercialización, financiación, impuestos) y la ganancia que exige el promotor; lo que queda es lo máximo que tendría sentido pagar por el lote con esas hipótesis.
Por qué lo mira el banco
Permite ver si el precio pagado por el terreno es coherente con el negocio. Si el promotor pagó más que el valor residual, el margen ya nace estrecho. El banco lo contrasta con el avalúo independiente.
Un ejemplo
Por ejemplo, un edificio de 40 departamentos venderá USD 6 millones. Si los costos sin terreno suman USD 4,4 millones y el promotor busca ganar USD 900.000, el terreno no debería costar más de USD 700.000. Con una ganancia objetivo menor, el valor residual sube (cifras ilustrativas).
Error habitual
Presentar el valor residual como «el valor de mercado» del terreno, sin decir qué ganancia y qué costos lo generan.
Términos relacionados
- Precio de compra del terrenoMonto pactado en el contrato para comprar el lote. Si el terreno se aporta a cambio de departamentos o de participación, puede no haber precio de compra.
- Valor total de ventas del proyecto (GDV)Suma del precio de todas las unidades del proyecto según una lista de precios. Es ingreso potencial: no son ventas firmadas, cobros ni ganancia.
- Utilidad del proyectoLo que queda de los ingresos del proyecto después de restar sus costos. Solo se puede comparar si se aclara si incluye intereses, impuestos y valor final.
- Valor de avalúo (valor de garantía)Valor que un perito asigna a un inmueble en garantía para un fin y fecha concretos. No es lo que el banco prestará ni lo que recuperará al venderlo.