Glosario
Plazo de recuperación de la inversión (payback)
Es el momento en que el promotor recupera todo el dinero que puso en el proyecto con la caja que el propio proyecto le devuelve. Se mide en meses o años.
También se busca como: payback, payback period, periodo de recuperación, periodo de recuperación del capital, plazo de recuperación, recupero de la inversión.
Qué es
El plazo de recuperación indica cuánto tiempo pasa hasta que la caja acumulada que recibe el promotor iguala lo que aportó. Responde a una pregunta sencilla: ¿cuándo vuelve mi dinero?
Por qué lo mira el banco
Dos proyectos con la misma utilidad pueden tener plazos muy distintos. Cuanto más largo el plazo, más tiempo está el aporte propio expuesto a cambios de mercado, de costos o de ritmo de ventas. Al banco le interesa saber si el promotor podrá sostener su dinero inmovilizado ese tiempo.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), el promotor aporta USD 1.000.000 entre los meses 1 y 12. Con la preventa y la entrega, la caja acumulada vuelve a cero en el mes 26. Pero si en el mes 28 hay que poner USD 100.000 más por un sobrecosto, ese mes 26 ya no es el plazo real.
Error habitual
Tomar el primer mes en que la caja acumulada llega a cero, aunque después vuelva a ser negativa por un aporte posterior. Conviene decir si es la primera recuperación o la definitiva. Tampoco es lo mismo que la TIR ni que vender todo el inventario.
Términos relacionados
- TIR del capital propioRentabilidad anual que obtiene el promotor o inversionista según cuándo pone su dinero y cuándo lo recupera. Solo es útil si los flujos están completos.
- Pico de aporte propio (peak equity)Es la mayor cantidad de dinero propio que el promotor tiene metida en el proyecto al mismo tiempo, en el peor momento antes de empezar a recuperarla.
- Curva JGráfico de la caja o del capital acumulado del proyecto que primero cae por aportes y costos y luego sube con las ventas y distribuciones, con forma de J.
- Múltiplo sobre capital invertido (MOIC)Indica cuántas veces recupera el inversionista el capital que puso en el proyecto, sumando lo cobrado y lo que aún vale. No toma en cuenta el tiempo.