Glosario
Curva J
Gráfico de la caja o del capital acumulado del proyecto que primero cae por aportes y costos y luego sube con las ventas y distribuciones, con forma de J.
También se busca como: J-curve, curva en J, curva j del capital, perfil de caja acumulada.
Qué es
Es una forma de ver el tiempo y la profundidad del esfuerzo de capital. Al inicio la línea baja: se compra terreno, se paga diseño y obra. Cuando llegan las cuotas de compradores, las entregas y las distribuciones, la línea sube y, si todo va bien, termina por encima de cero. Es una representación, no un indicador único, y no todos los proyectos la siguen.
Por qué lo mira el banco
Hace visible algo que la TIR o la utilidad final esconden: cuánto dinero llega a necesitar el proyecto en su peor momento y cuánto tiempo pasa en negativo.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), la caja acumulada de los socios baja hasta menos USD 1,5 millones en el mes 14, vuelve a cero en el mes 30 y cierra en USD 600.000 positivos en el mes 38. La profundidad y la duración de esa caída importan tanto como el resultado final.
Error habitual
Mostrar la curva sin decir qué serie representa: caja del proyecto, capital neto de los socios o valor. Cada una cuenta una historia diferente.
Términos relacionados
- Pico de aporte propio (peak equity)Es la mayor cantidad de dinero propio que el promotor tiene metida en el proyecto al mismo tiempo, en el peor momento antes de empezar a recuperarla.
- Plazo de recuperación de la inversión (payback)Es el momento en que el promotor recupera todo el dinero que puso en el proyecto con la caja que el propio proyecto le devuelve. Se mide en meses o años.
- TIR del capital propioRentabilidad anual que obtiene el promotor o inversionista según cuándo pone su dinero y cuándo lo recupera. Solo es útil si los flujos están completos.
- Caja del proyectoTotal de dinero que el proyecto o su sociedad tiene en sus cuentas en una fecha, antes de descontar reservas, restricciones del banco o saldos mínimos.