Glosario
Déficit de financiamiento (funding gap)
Dinero que le falta al proyecto en un mes dado tras usar todas las fuentes que de verdad puede utilizar en ese momento: caja, crédito y aportes.
También se busca como: funding gap, brecha de financiamiento, déficit de financiación, brecha de financiación, faltante de caja.
Qué es
El déficit de financiamiento es la parte de los pagos de un periodo que no alcanza a cubrirse con el dinero realmente utilizable en ese mismo periodo. No es la diferencia entre el costo total y el crédito aprobado, sino una cuenta mes a mes: cuánto hay que pagar, cuánto hay en caja libre, cuánto se puede desembolsar del crédito y cuántos aportes están confirmados.
Por qué lo mira el banco
La entidad financiera quiere saber si la obra puede quedarse sin dinero antes de terminar. Un déficit no resuelto suele acabar en obra parada, retrasos en la entrega y pedidos de aporte urgentes al promotor.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), en el mes 14 hay que pagar USD 400.000. Hay USD 100.000 de caja libre y el banco puede desembolsar USD 200.000 tras certificar avance. Las cuotas iniciales cobradas están en una cuenta controlada y aún no se pueden usar. El déficit de ese mes es de USD 100.000, que el promotor debe cubrir con aporte propio.
Error habitual
Contar como disponible el saldo no desembolsado del crédito o el dinero de compradores que está restringido. Sobre el papel no falta nada; en la obra falta caja justo cuando hay que pagar al contratista.
Términos relacionados
- Caja disponibleDinero del proyecto que puede usarse ya para un fin concreto, tras descontar retenciones, reservas y restricciones. No es todo el saldo en el banco.
- Fondos de compradores con uso restringidoDinero pagado por los compradores en preventa que está en una cuenta controlada y solo se usa para ciertos fines o cuando se cumplen ciertas condiciones.
- Margen disponible para desembolsoMonto del crédito que el promotor puede desembolsar hoy de verdad, después de aplicar los límites del contrato y no solo restar lo usado de lo aprobado.
- Pico de aporte propio (peak equity)Es la mayor cantidad de dinero propio que el promotor tiene metida en el proyecto al mismo tiempo, en el peor momento antes de empezar a recuperarla.
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