Glosario
Etapa de lanzamiento comercial
Grupo de unidades que el promotor pone a la venta en una fecha o al cumplirse una condición. Fija qué se vende y cuándo; no es una venta ni un cobro.
También se busca como: fase de lanzamiento, release phase, etapas de venta, liberación de unidades, lanzamiento por etapas.
Qué es
Es la decisión de qué unidades se ponen a la venta y cuándo. Muchos promotores lanzan primero un grupo de departamentos en preventa, con precio de lanzamiento, y liberan los siguientes a medida que avanza la obra o se vende el primer grupo.
Por qué lo mira el banco
El ritmo de ventas solo tiene sentido sobre lo que estaba disponible. Si el promotor liberó 15 unidades y vendió 12, el ritmo es muy distinto que si se mide sobre las 40 del edificio. El analista también revisa cómo cambian el precio y la caja de una etapa a otra.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos se lanzan 15 en la primera etapa y se venden 12 en seis meses. Medido sobre 40, parece que se vendió el 30%; medido sobre lo liberado, se vendió el 80%. Ninguno de los dos datos sirve sin la etapa al lado (cifras ilustrativas).
Error habitual
Calcular el ritmo de ventas sobre todo el inventario cuando solo una parte estaba realmente a la venta.
Términos relacionados
- Ritmo de ventas (absorción)Velocidad a la que se venden las unidades disponibles, por ejemplo departamentos por mes. Hay que decir si cuenta reservas, contratos o ventas netas.
- Escalera de preciosPolítica que fija distintos niveles de precio según la etapa, el piso o la vista de cada unidad, y cómo sube el precio a medida que se vende el edificio.
- PreventaVenta o compromiso de compra cerrado antes de un hito del proyecto, como el inicio o el fin de obra. Su valor depende de lo firme que sea el contrato.