Glosario
Evidencia de precios de venta
Precios observados de departamentos comparables, con su fecha, zona, superficie de referencia y etapa de la operación: oferta, reserva o contrato firmado.
También se busca como: market price evidence, precio por m2, comparables de precio, precio de mercado de departamentos, testigos de mercado.
Qué es
Son los datos de precio que respaldan la hipótesis de venta del proyecto. Un precio por m² solo es comparable si se sabe sobre qué superficie se mide (construida o vendible), si es de oferta o de cierre, si incluye parqueo y baulera, si tenía descuentos y en qué fecha y zona exacta se pactó.
Por qué lo mira el banco
El precio de venta determina los ingresos, el margen y la capacidad de pagar el crédito. El banco contrasta el precio del promotor con operaciones reales y con el avalúo del perito.
Un ejemplo
Por ejemplo (cifras ilustrativas), un portal anuncia departamentos en la zona a USD 1.500 por m² construido. Pero los contratos firmados en los últimos meses, ya con descuentos y medidos sobre superficie vendible, rondan USD 1.300. Un edificio de 40 departamentos proyectado con el precio de anuncio infla sus ingresos de forma notable.
Error habitual
Comparar un precio de oferta por m² construido con un precio de contrato por m² vendible. Parecen la misma cifra, pero no lo son.
Términos relacionados
- Precio de venta por m²Precio de una unidad o del proyecto expresado por cada metro cuadrado vendible. Solo es comparable si se sabe qué precio y qué superficie se usan.
- Calidad de la evidenciaCalificación de cuánto se puede confiar en un dato según su origen, actualidad y cercanía al proyecto. Es una categoría, no un porcentaje de certeza.
- Valor total de ventas del proyecto (GDV)Suma del precio de todas las unidades del proyecto según una lista de precios. Es ingreso potencial: no son ventas firmadas, cobros ni ganancia.
- Valor de avalúo (valor de garantía)Valor que un perito asigna a un inmueble en garantía para un fin y fecha concretos. No es lo que el banco prestará ni lo que recuperará al venderlo.