Glosario
Evidencia de ritmo de ventas
Datos reales sobre cuántos departamentos se venden por mes en proyectos comparables de una zona y periodo. Sirven para estimar, pero no son la previsión.
También se busca como: market absorption evidence, absorción de mercado, velocidad de ventas, ventas por mes, absorción.
Qué es
Es la información observada sobre la velocidad de venta del mercado: cuántas unidades se venden por mes en proyectos parecidos, cuántas se anulan y en qué etapa del proyecto se vendieron. Para que sirva, debe decir qué proyectos se compararon, en qué periodo y si las ventas son brutas o netas de anulaciones.
Por qué lo mira el banco
El ritmo de ventas decide cuándo entra la caja de los compradores y, por tanto, cuánto crédito necesita el proyecto y cuándo se puede pagar. Una previsión optimista sin respaldo es de lo primero que el banco cuestiona.
Un ejemplo
Por ejemplo (cifras ilustrativas), en una zona hay cinco edificios comparables que vendieron 120 departamentos en 24 meses, con 10 anulaciones. Eso da una referencia de algo más de 4,5 ventas netas por mes para toda la zona, no para cada proyecto. Un nuevo edificio de 40 departamentos competirá por esa misma demanda.
Error habitual
Tomar como dato el comentario de un corredor («se venden cinco por mes») sin muestra, periodo ni anulaciones.
Términos relacionados
- Ritmo de ventas (absorción)Velocidad a la que se venden las unidades disponibles, por ejemplo departamentos por mes. Hay que decir si cuenta reservas, contratos o ventas netas.
- PreventaVenta o compromiso de compra cerrado antes de un hito del proyecto, como el inicio o el fin de obra. Su valor depende de lo firme que sea el contrato.
- Calidad de la evidenciaCalificación de cuánto se puede confiar en un dato según su origen, actualidad y cercanía al proyecto. Es una categoría, no un porcentaje de certeza.
- Anulación de la compraCuando un contrato de compra de un departamento se deja sin efecto. Puede implicar devolver dinero, cobrar una penalidad y volver a ofrecer la unidad.