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Carpeta bancaria: cómo presentar su proyecto inmobiliario al banco
Presentar un proyecto inmobiliario al banco empieza por la coherencia: que el estudio, el presupuesto, las preventas y el flujo de caja digan lo mismo. Le ayudamos a ordenarlo todo alrededor de nuestro informe, para que usted lo presente con respaldo.
Para quién es
Para desarrolladoras que van a pedir un crédito para construcción y tienen la información repartida en varios Excel, contratos y planos. También para quien ya recibió un «todavía no» y quiere volver con la carpeta en orden.
Qué incluye
Una carpeta en orden, con las mismas cifras en todas sus piezas.
Informe de análisis
La pieza central: semáforo del Estándar DevOS, indicadores, caja y estrés, revisados por nuestro equipo.
Resumen e índice
Una lectura corta del proyecto y los documentos ordenados, con lo que ya tiene y lo que falta.
Números que coinciden
El mismo costo, precio y calendario en el Excel, el informe y los anexos. Las preventas, resumidas y con respaldo.
Preguntas previsibles
Las que suele hacer un analista de riesgos, y dónde está la respuesta en su carpeta.
Documentos necesarios
Los datos del diagnóstico, el folio real del terreno, los planos aprobados y la licencia de construcción (o el estado del trámite), los contratos de preventa firmados y la información financiera de la empresa.
La lista exacta la fija cada entidad. La ajustamos a la entidad que haya elegido.
Cómo trabajamos
Lo que no hacemos
- No presentamos la carpeta ni hablamos con el banco en su nombre.
- No le recomendamos ni le presentamos a ninguna entidad.
- No redactamos contratos ni revisamos títulos de propiedad: eso corresponde a su abogado.
- No le anticipamos la respuesta del banco.
Preguntas sobre la carpeta bancaria
¿Qué documentos suele pedir el banco para un crédito para construcción?
Cada entidad tiene su lista, pero suelen pedir el folio real del terreno, los planos aprobados y la licencia de construcción del gobierno municipal (o el estado del trámite), el presupuesto de obra, el estudio de factibilidad con su flujo de caja, los contratos de preventa y la información financiera de la empresa y de los socios. Le ayudamos a ordenarlos y a que los números coincidan.
¿La carpeta decide la respuesta del banco?
No. La decisión es solo de la entidad, con sus propios criterios, y no podemos anticiparla. Lo que sí cambia es cómo llega usted: con números coherentes, supuestos con origen y las preguntas previsibles ya respondidas. Así puede conversar con la entidad sabiendo dónde aprieta su proyecto y qué puede ajustar.
¿Pueden presentar la carpeta a varios bancos por mí?
No. La carpeta es suya y la presenta usted, a la entidad o entidades que elija. No actuamos en su nombre ni le recomendamos un banco concreto. Si una entidad le pide un formato o un dato distinto, nos lo cuenta y adaptamos la carpeta; si cambian los números, nuestro equipo revisa de nuevo el análisis.
Términos que conviene conocer
- Relación crédito/valor (LTV)Indicador que muestra qué parte del valor del inmueble o del proyecto representa el crédito. Hay que aclarar qué deuda, qué valor y a qué fecha se mide.
- Relación crédito/costo (LTC)Indicador que muestra qué parte del costo del proyecto financia el banco. Siempre hay que aclarar qué deuda se mide y qué costos se incluyen en la base.
- Valor de avalúo (valor de garantía)Valor que un perito asigna a un inmueble en garantía para un fin y fecha concretos. No es lo que el banco prestará ni lo que recuperará al venderlo.
- Aporte propio mínimo del promotorCapital que el banco exige que el promotor ponga en el proyecto, como porcentaje o como monto fijo, normalmente antes del primer desembolso del crédito.
- PreventaVenta o compromiso de compra cerrado antes de un hito del proyecto, como el inicio o el fin de obra. Su valor depende de lo firme que sea el contrato.
- Covenant financieroCompromiso del contrato de crédito por el que un indicador del proyecto debe mantenerse dentro de un límite en ciertas fechas o de forma permanente.
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Una carpeta en orden para el banco
Cuéntenos en qué etapa está su proyecto y qué le ha pedido la entidad, si ya habló con alguna.
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