Glosario
Monto de liberación de garantía
Monto que el promotor debe pagar al banco para que libere la hipoteca de un departamento ya vendido y pueda escriturarse a nombre del comprador.
También se busca como: release price, precio de liberación, levantamiento de hipoteca por departamento, liberación de hipoteca, liberación de gravamen.
Qué es
Cuando el crédito para construcción está garantizado con hipoteca sobre todo el edificio, cada departamento vendido debe liberarse antes de pasar al comprador. El contrato fija cuánto hay que pagar por cada unidad: un monto fijo, una proporción del precio o un mínimo por departamento, y a qué se aplica ese pago.
Por qué lo mira el banco
Garantiza que la deuda baje al mismo ritmo que se vende la garantía, y evita que se vendan primero los mejores departamentos y quede la deuda respaldada por los menos atractivos.
Un ejemplo
Por ejemplo, en un edificio de 40 departamentos (cifras ilustrativas), un departamento se vende en USD 150.000. El contrato fija un monto de liberación de USD 90.000 por unidad. Al escriturar, USD 90.000 van al banco y solo USD 60.000 quedan para el proyecto.
Error habitual
Aplicar un único porcentaje sobre el valor total de ventas cuando el contrato fija montos por departamento. Así se sobreestima la caja que dejan las ventas y se calcula mal cuándo se podrán entregar las unidades.
Términos relacionados
- Entrega del departamentoMomento en que el promotor entrega el departamento al comprador y le transfiere la posesión. No equivale a terminar la obra ni a cobrar todo.
- Caja disponibleDinero del proyecto que puede usarse ya para un fin concreto, tras descontar retenciones, reservas y restricciones. No es todo el saldo en el banco.
- Servicio de la deudaTotal de capital, intereses y otros cargos del crédito que vencen en un periodo. Lo que vence, lo que se paga y lo que se debe son cifras distintas.
- Ventas contratadasValor de las ventas respaldadas por contratos de compraventa firmados y válidos. Es prueba más fuerte que una reserva, pero no es dinero cobrado.